De notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopakte een akte van levering op: dat is de juridische uitwerking van de reeds gesloten overeenkomst, nodig voor het bewerkstelligen van de eigendomsoverdracht.

Deze akte van levering wordt aan partijen eerst in concept toegestuurd.

De notaris nodigt u tijdig uit aanwezig te zijn op de dag van de eigendomsoverdracht.

Op die dag leest de notaris de voornaamste inhoud van de akte van levering voor in bijzijn van koper en verkoper.

De akte van levering wordt getekend door koper, verkoper (tenzij door koper of verkoper een volmacht is verleend) en de notaris.

De notaris zorgt ervoor, dat de akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers (kadaster).

Op het moment van inschrijving bij het kadaster wordt de koper officieel eigenaar.

Later ontvangt koper van de notaris een afschrift van deze akte: het "eigendomsbewijs". De originele akte blijft in bewaring bij de notaris.

Als de koopovereenkomst tussen verkoper en koper op papier, dan krijgt de koper nadat deze een afschrift heeft ontvangen, drie (werk)dagen bedenktijd.

Dit betekent dat de koper binnen deze termijn zonder opgaaf van redenen en geheel kosteloos van de koop kan afzien.

Wil de koper van de koop afzien dan dient hij/zij voor het einde van de bedenktijd de verkoper hiervan op de hoogte gesteld te hebben.

Dit kan zowel mondeling als schriftelijk.

Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning

Het tarief voor het belastbaar inkomen uit werk en woning is een oplopend tarief met 4 schijven. Daardoor gaat u naar verhouding meer belasting betalen als uw inkomen hoger wordt.

Over inkomen uit werk en woning moet u in de eerste 2 schijven ook premie volksverzekeringen betalen. In het volgende overzicht ziet u met welke inkomsten en aftrekposten u

in box 1 te maken kunt krijgen.

Inkomsten box 1

Bij inkomsten die in box 1 vallen, kunt u onder meer denken aan:

• winst uit onderneming;
• loon;
• fooien en andere inkomsten;
• pensioen en uitkeringen;
• buitenlandse inkomsten;
• inkomsten uit overige werkzaamheden (freelancer of alfahulp en dergelijke);
• periodieke uitkeringen;
• negatieve persoonsgebonden aftrek;
• terugontvangen premies en dergelijke;
• eigenwoningforfait;
• kapitaalverzekeringen eigen woning.

Aftrekposten box 1

In box 1 kunt u bijvoorbeeld de volgende aftrekposten hebben:

• reisaftrek openbaar vervoer;
• zeedagenaftrek;
• aftrekposten van de eigen woning;
• uitgaven voor inkomensvoorzieningen;
• persoonsgebonden aftrek:
  - alimentatie en andere onderhoudsverplichtingen;
  - levensonderhoud kinderen jonger dan 30 jaar;
  - ziektekosten of andere buitengewone uitgaven;
  - weekendbezoek gehandicapt kind;
  - studiekosten of andere scholingsuitgaven;
  - kosten rijksmonumentenpand;
  - kwijtgescholden durfkapitaal;
  - giften;
  - restant persoonsgebonden aftrek.

Box 2: aanmerkelijk belang

Heeft u in bijvoorbeld in 2007 een aanmerkelijk belang in een vennootschap of coöperatie, dan moet u het financiële voordeel daarvan aangeven.

U kunt 2 soorten belastbare voordelen hebben, namelijk reguliere voordelen zoals dividend en vervreemdingsvoordelen zoals verkoopwinst op de aandelen.

U heeft een aanmerkelijk belang in 2006 als u, samen met uw eventuele fiscale partner, direct of indirect minimaal 5% heeft van:

• de winstbewijzen of van (ook per soort) de aandelen in een binnen- of buitenlandse vennootschap; of
• de genotsrechten van (ook per soort) de winstbewijzen of aandelen in een binnen- of buitenlandse vennootschap; of
• het stemrecht in een coöperatie of vereniging op coöperatieve grondslag.

U heeft ook een aanmerkelijk belang in 2006 als u, samen met uw eventuele fiscale partner, opties heeft om minimaal 5% van de aandelen (ook per soort) in een binnenlandse of buitenlandse vennootschap te verwerven.

Voor het belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang geldt een vast tarief van 25%.

Let op!

Uitsluitend de bovengenoemde inkomsten vallen in box 2. Als u bijvoorbeeld ook een salaris ontvangt van de B.V. of N.V., dan wordt dit salaris in box 1 belast.

Box 3: inkomen uit sparen en beleggen

In box 3 worden de inkomsten uit sparen en beleggen in Nederland belast. Als u niet in Nederland woont, dan vallen slechts een beperkt aantal bezittingen onder te belasten inkomen uit sparen en beleggen. In de praktijk gaat het meestal alleen om onroerende zaken die in Nederland liggen, bijvoorbeeld uw vakantiewoning.

Uw Nederlandse bankrekening, lijfrenteverzekering en dergelijke blijven buiten beschouwing.

Berekening van inkomsten

Het gemiddelde vermogen is het verschil tussen de waarde van uw bezittingen en de waarde van de schulden die betrekking hebben op deze bezittingen. Uw vermogen wordt 2 keer per jaar gemeten: op de peildata 1 januari en 31 december. Het gemiddelde vermogen is de gemiddelde waarde van de bezittingen min de daarmee verbonden schulden op de 2 peildata. Dit bedrag wordt de rendementsgrondslag genoemd. De omvang van uw inkomsten wordt gesteld op een forfaitair bedrag van 4% per jaar van de rendementsgrondslag. De genoten inkomsten die u in werkelijkheid geniet, zijn niet van belang. Over het forfaitair rendement van 4% van de rendementsgrondslag, betaalt u 30% inkomstenbelasting.

Bezittingen die vallen onder het gemiddelde vermogen

De volgende bezittingen in Nederland van een buitenlands belastingplichtige vallen onder het gemiddelde vermogen:

1. in Nederland gelegen onroerende zaken;
2. rechten op in Nederland gelegen onroerende zaken;
3. rechten op aandelen in de winst van een onderneming in Nederland.

Ad 1.

Bij in Nederland gelegen onroerende zaken gaat het om onroerende zaken die niet als een eigen woning zijn aan te merken, bijvoorbeeld een in Nederland gelegen vakantiehuis of verhuurd pand. Als er (in bijzondere omstandigheden) sprake is van een eigen woning in Nederland, dan worden de inkomsten daaruit in box 1 in de heffing betrokken.

Ad 2.

Rechten die direct of indirect betrekking hebben op in Nederland gelegen onroerende zaken, bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik of erfpacht, vallen ook onder de rendementsgrondslag.

Ad 3.

Bij rechten op aandelen in de winst van een onderneming, gaat het om ondernemingen waarvan de leiding in Nederland is gevestigd. Het gaat overigens niet om rechten die voortkomen uit effectenbezit of een dienstbetrekking. Verder mogen de rechten niet eerder in aanmerking zijn genomen bij de vaststelling van het inkomen in box 1 of box 2.

Schulden die betrekking hebben op de hiervoor genoemde bezittingen, bijvoorbeeld een hypothecaire geldlening op een in Nederland gelegen onroerende zaak, worden bij de berekening van de rendementsgrondslag ook in aanmerking genomen.

Voorbeeld

De waarde van uw bezittingen en schulden bedraagt op 1 januari € 50.000 en op 31 december € 60.000. De rendementsgrondslag bedraagt dan (€ 50.000 + € 60.000) : 2 = € 55.000. Het forfaitair rendement wordt gesteld op 4% van € 55.000 = € 2.200. Dit bedrag is het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Hierover betaalt u 30% belasting.

Niet het hele jaar in Nederland belastingplichtig

Het kan zijn dat u niet het hele jaar in Nederland belastingplichtig bent. In dat geval gelden afwijkende peildata voor de berekening van de rendementsgrondslag en een afwijkend percentage voor de berekening van het forfaitair rendement.

Voorbeeld

U woont niet in Nederland. U bent alleen buitenlands belastingplichtig omdat u een woning in Nederland bezit. Op 15 juli verkoopt u de woning. Vanaf dat moment bent u niet meer in Nederland aan de heffing van belasting onderworpen. De peildata voor de berekening van de rendementsgrondslag zijn in dit geval 1 januari en 15 juli. Tevens wordt het forfaitair rendementspercentage lager gesteld. Dit percentage bedraagt dan 6/12 x 4% = 2%.

Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling van kracht. Volgens de bijleenregeling moet de

overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van uw woning weer geïnvesteerd worden in de volgende koopwoning.

Gebeurt dat niet, dan is er geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde.

Dit deel van de lening verhuist naar box 3. We leggen de bijleenregeling uit met een aantal praktijkvoorbeelden. 

Situatie 1: U verhuist naar een duurdere woning
Situatie 2: u verhuist naar een goedkopere woning.

Situatie 1: U verhuist naar een duurdere woning

U verhuist naar een duurdere koopwoning? Dan wordt u geacht om de overwaarde, die vrijkomt bij de verkoop

van uw woning, als eigen geld in te brengen in de nieuwe koopwoning. Doet u dat niet en financiert u het volledige

aankoopbedrag van de nieuwe woning? Dan hebt u geen renteaftrek over het bedrag ter grootte van de overwaarde.

Dat deel van de lening valt dan in box 3. De overwaarde van uw woning is de verkoopprijs minus de verkoopkosten

(bijvoorbeeld makelaarscourtage) en de bij verkoop aanwezige eigenwoningschuld.

Situatie 2: U verhuist naar een goedkopere woning

Verhuist u naar een goedkopere woning? Dan blijft renteaftrek mogelijk tot het bedrag van de oude hypotheekschuld,

tenzij de verwervingskosten (aankoopprijs + kosten koper) van de nieuwe, goedkopere woning lager zijn dan de oude hypotheekschuld.

Dan kunt u over maximaal dat bedrag renteaftrek verkrijgen. U hoeft de overwaarde dus niet geheel in te brengen.

Maar u moet deze wel 'achter de hand' houden. De Belastingdienst ziet de overwaarde als een Eigen Woning Reserve, een soort fictieve

rekening waarop uw overwaarde wordt geboekt. Het bedrag blijft daar vijf jaar staan. Daarna vervalt het. Gaat u uw nieuwe,

goedkopere woning binnen die vijf jaar verbouwen en hebt u nog een Eigen Woning Reserve? Dan kunt u de verbouwing niet

meefinancieren met renteaftrek. U wordt dus geacht om uw overwaarde te gebruiken voor de verbouwing

• Persoonsgegevens: naam, geboortedatum, en adres.
• Kredietgegevens: het geleende bedrag of het bedrag dat je maximaal mag besteden, het moment waarop het krediet ontstond, wanneer het krediet afgelost moet zijn en de kredietsoort.

3. Waarom registratie?
Het doel van de BKR-registratie is dat geldverstrekkers een goed beeld kunnen krijgen van het leen- en aflosgedrag van consumenten. Daardoor wordt het risico van de dienstverlener ingeperkt. Anderzijds kan zo voorkomen worden dat iemand meer leent dan hij of zij zich eigenlijk kan veroorloven.

4. Worden alle kredieten geregistreerd?
Nee, alleen als een krediet een looptijd heeft van langer dan drie maanden en het geleende bedrag tussen de 500 en 125.000 euro ligt. Dat kan een creditcard of een kredietlimiet op je betaalrekening zijn, maar ook een krediet bij een thuiswinkelorganisatie.

5. Wat wordt nog meer gemeld bij het BKR?
Naast kredieten worden ook GSM-abonnementen gemeld bij het BKR. Momenteel is dat het geval bij drie telefoonmaatschappijen (T-Mobile, Vodafone en Telfort). Onlangs is besloten dat ook betalingsachterstanden van de huur en energierekening gemeld gaan worden en vorig jaar werd nog duidelijk dat het BKR ook hypotheekgegevens  wil gaan bijhouden.

Studieleningen van de Informatie Beheer Groep worden overigens niet doorgegeven aan het BKR.

6. Wanneer levert een BKR-registratie problemen op?
Een BKR-registratie hoeft in principe geen problemen te geven. Alle kredieten worden namelijk vastgelegd, ook als je geen betalingsproblemen hebt. Voor 94 procent van alle geregistreerden is dat het geval. De overige 6 procent heeft wel problemen met het aflossen van leningen en staat daarom als wanbetaler geregistreerd. Zij hebben van het BKR een achterstandscodering gekregen, waardoor het voor hen lastig zoniet onmogelijk is om een krediet of hypotheek af te sluiten.

7. Kan ik zien hoe ik geregistreerd sta?
Ja, dat kan door een overzicht van je gegevens op te vragen bij het BKR of bij een willekeurige bank. De kosten daarvoor zijn 4,50 euro. Je kunt overigens uitsluitend gegevens over jezelf opvragen. Zelfs in de gegevens van je (huwelijks) partner krijg je geen inzage.

8. Wat kan ik doen als mijn gegevens onjuist zijn?
Blijken je gegevens onjuist te zijn? Dan kun je een verzoek tot correctie indienen bij de geldverstrekker, dus niet bij het BKR. Kun je het niet eens worden met de geldverstrekker, dan kun je een klacht indienen bij de geschillencommissie van het BKR.

9. Wie beslist of ik een lening krijg of niet?
Het BKR beslist niet, dat doet alleen de kredietverstrekker. Die kan op basis van de beschikbare informatie van het BKR beoordelen of een lening verantwoord is.

10. Wie mogen mijn gegevens opvragen?
Jijzelf. En de organisaties die bij het BKR zijn aangesloten. Dat zijn banken, financieringsmaatschappijen, thuiswinkels, creditcardverstrekkers en telecombedrijven. Deze deelnemers zijn verplicht om informatie in te winnen bij het verstrekken van een krediet of kredietfaciliteit. Ook moeten ze wijzigingen in de situatie altijd doorgeven aan het BKR.

De blote eigenaar is de eigenaar van een onroerende zaak, terwijl een ander een verdergaand genotsrecht op die onroerende zaak heeft.

Door het recht van die ander heeft de blote eigenaar over het algemeen niet de directe beschikking over zijn zaak. De zaak zelf wordt het blote eigendom genoemd. Soms wordt door de genothebbende wel een vergoeding aan de blote eigenaar betaald.

Het blote eigendom komt voor bij:

* erfpacht

* beklemming

* recht van opstal

* recht van vruchtgebruik

* recht van gebruik of bewoning

Het woord bloot heeft overigens niets met naaktheid, maar betekent enkel en alleen (vgl. het Duitse bloß). De betrokken persoon is dus alleen (maar) eigenaar.

Het bedrag dat door een serieuze gegadigde wordt geboden met daarbij behorende eventuele ontbindende voorwaarden, opleveringsdatum en opsomming van roerende en onroerende zaken die bij dit bod behoren.

Een bod kan zowel mondeling als schriftelijk worden gedaan, maar de koop is alleen bindend wanneer deze op papier staat!

Een rapportage die gemaakt wordt door een bouwkundige in opdracht van de verkoper of koper over de bouwkundige staat van het object en eventueel het toekomstig onderhoud.

Een aannemer/bouwkundige kan tevens een gerichte, vrijblijvende offerte uitbrengen met betrekking tot herstel, modernisering, verbouwing, ed.

Provisie of loon voor de makelaar bij aan- of verkoop van een huis.

Voor het verrichten van diensten in een opdracht bent u aan de makelaar een overeengekomen geldbedrag verschuldigd.

De hoogte van het bedrag zal tussen u en makelaar worden afgesproken en vastgelegd bij de opdrachtverstrekking.

De courtage is exclusief de wettelijke verschuldigde omzetbelasting (BTW).

Als eigenaar van een woning krijg je te maken met het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat in Box I bij je inkomen wordt opgeteld. Op die manier kent de fiscus een waarde toe aan het woongenot dat je als eigenaar van een huis beleeft over deze bijtelling betaal je belasting. Het woongenot wordt fiscaal namelijk gezien als inkomen in natura. De hoogte van het eigenwoningforfait is gekoppeld aan de WOZ waarde van je huis.

WOZ waarde
Het eigenwoningforfait wordt door de fiscus berekend aan de hand van de WOZ waarde van je huis. WOZ staat voor: wet Waardering Onroerende Zaken. De gemeente bepaalt de hoogte van je WOZ waarde. Je wordt daarvan door middel van een zogenaamde beschikking op de hoogte gesteld. De laatste WOZ beschikking dateert van 1 januari 2005. In het algemeen ligt de WOZ waarde iets onder de vrije verkoopwaarde van je huis.

De hoogte van het eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait wordt berekend door een bepaald percentage van de WOZ waarde te nemen.

In onderstaande tabel kun je aflezen wat de bedragen zijn voor het belastingjaar 2007.

Het maximum bedraagt € 9.150,-.

WOZ waarde	Eigenwoningforfait = WOZ waarde x onderstaand percentage
€ 0,- tot € 12.500,-	0,00%
€ 12.500,- tot € 25.000,-	0,20%
€ 25.000,- tot € 50.000,-	0,30%
€ 50.000,- tot € 75.000,-	0,40%
€ 75.000,- of meer	0,55%

Bedraagt de WOZ-waarde van een huis € 200.000,- dan is het eigenwoningforfait 0,55% van die € 200.000,- dus € 1.100,-.

Over dit bedrag moet vervolgens inkomstenbelasting betaald worden. De belastingplichtige met een eigen woning heeft weliswaar geen werkelijk inkomen uit zijn woning, maar zou dat (volgens de belastingdienst) wél kunnen hebben. Dit fictieve inkomen moet bij het inkomen uit werk worden opgeteld (box 1). Hoeveel belasting betaald moet worden over het eigenwoningforfait is afhankelijk van de belastingschijf waar iemand in valt. Er zijn vier schijven die varieren van 33% tot 52%. Het eigenwoningforfait valt in Box 1 van de Inkomstenbelasting: "Inkomen uit Werk en Woning".

Vraag en antwoord:

Wat is het energielabel?

1. Vanaf wanneer is het energielabel verplicht?
2. Hoe ziet het energielabel eruit?
3. Waarom wordt het energielabel ingevoerd?
4. Hoe kom ik aan een energielabel voor mijn woning?
5. Moet voor elke woning een onderzoek verricht worden?
6. Hoeveel kost een energielabel?
7. Wat doet VROM om meer bekendheid te geven aan het energielabel?
8. Ik heb een huis dat in 1998 (of later) gebouwd is. Moet ik dan ook een energielabel aanvragen?
9. Hoe gaat VROM ervoor zorgen dat de gebouweigenaren zich per 1 januari 2008 houden aan de energielabelplicht?
10. Wordt het energielabel verplicht voor alle gebouwen?
11. Heb ik een energielabel nodig als de koopovereenkomst is gesloten voor 1 januari 2008?

Energieprestatieadvies (EPA)

Wat is een energieprestatieadvies?

1. Is het verstandig om na uitvoering van het EPA opnieuw een energielabel aan te vragen?
2. Wat is het verschil tussen een EPA en het energielabel?
3. Als ik een EPA heb, moet ik dan straks ook een energielabel overhandigen bij verkoop of verhuur van mijn woning?
4. Waar kan ik meer informatie vinden over EPA?

Energielabel

1. Wat is het energielabel?
Het energielabel voor woningen is te vergelijken met het energielabel voor auto's en witgoed. Het label loopt van A t/m G. Een woning met het A-label is het energiezuinigst en met het G-label het minst zuinig. Een erkende (gecertificeerde) adviseur kan een energielabel voor uw woning opstellen. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig.

2. Vanaf wanneer is het energielabel verplicht?
Vanaf 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen en andere gebouwen bij verkoop of verhuur een energielabel kunnen overhandigen aan de koper/huurder. Voor huurwoningen van een woningcorporatie geldt als ingangsdatum 1 januari 2009. Voorwaarde is wel dat de corporatie voor die datum al haar woningen van een energielabel heeft voorzien. Particuliere verhuurders dienen wel vanaf 1 januari 2008 een energielabel te kunnen overhandigen.

3. Hoe ziet het energielabel eruit?
Het energielabel zal er vrijwel hetzelfde uitzien als de labels voor witgoed en auto's. Het label loopt van klasse A t/m G. In het label staat het adres en de energieprestatie van de woning. Daarvan afgeleid valt de woning in een bepaalde klasse en dat wordt met een letter aangegeven.
Bij het energielabel krijgt u een lijst met mogelijke standaardmaatregelen om het energiegebruik van uw woning te verlagen. Denk aan het isoleren van dak, vloer en muren, het plaatsen van een energiezuinige CV-ketel of het aanbrengen van isolerend glas.
Zie voorbeeld van het label.

4. Waarom wordt het energielabel ingevoerd?
Het kabinet wil van Nederland een van de schoonste en zuinigste energielanden in Europa maken. In dat streven past ook het energielabel. Het kabinet wil de energie-efficiency van 1% naar 2% per jaar brengen en het aandeel duurzame energie tot 20% in 2020 verhogen. Dit alles binnen het streven om de uitstoot van broeikasgassen in 2020 met 30% terug te brengen ten opzichte van 1990. Binnen Europees verband wordt gestreefd naar gezamenlijke inspanningen als vervolg op het Kyoto-protocol. Het kabinet beschrijft haar ambities in het werkprogramma 'Schoon en Zuinig: Nieuwe energie voor het klimaat'.

5. Hoe kom ik aan een energielabel voor mijn woning?
Een gecertificeerd adviseur kan een energielabel opstellen. Daarvoor komt hij langs en doet een onderzoek in de woning. Na het onderzoek stelt hij het energielabel vast. Bekijk het overzicht van adviseurs.

6. Moet voor elke woning een onderzoek verricht worden?
Nee, er bestaat de mogelijkheid om een energielabel af te geven op basis van representativiteit. Dat betekent dat bij woningen die veel op elkaar lijken zoals bij flats in een appartementsgebouw, de adviseur die het energielabel opstelt, gebruik maakt van de gegevens van een representatief appartement. Dat kan de kosten van het nieuwe energielabel aanzienlijk drukken. Bij bijvoorbeeld sterk op elkaar lijkende eengezinswoningen (rijtjeswoningen) kan de adviseur gebruik maken van opnamegegevens van een representatieve woning. Dan is ook een kostenbesparing mogelijk. Wel moet voor elke woning een apart certificaat worden opgesteld. Ander voorbeeld: bij een appartementsgebouw met een collectief verwarmingssysteem volstaat zelfs één enkel label.

7. Hoeveel kost een energielabel?
Dat hangt onder meer van de woning af. Een rijtjeshuis is gemakkelijker te beoordelen dan een vrijstaande woning. Voor appartementen kan een adviseur het hele complex in een keer bekijken en per appartement een relatief goedkoop energielabel afgeven. Dit moet u dan via de Vereniging van Eigenaren regelen. Als consument kunt u offertes aanvragen en daarna zelf de keuze maken.

8. Wat doet VROM om meer bekendheid te geven aan het energielabel ?
In oktober 2007 is VROM een Postbus51-campagne gestart over het energielabel. Op radio en TV en via de VROM website zal het energielabel op de kaart worden gezet. De campagne is vooral gericht op kopers en verkopers van woningen. Zij dienen te weten dat vanaf 1 januari 2008 het energielabel aanwezig moet zijn (verkopers/verhuurders) en dat je er naar kunt vragen (kopers/huurders). De campagne loopt van 15 oktober tot 31 december.

9. Ik heb een huis dat in 1998 (of later) gebouwd is. Moet ik dan ook een energielabel aanvragen?
Als uw woning in 1998 of later is gebouwd is er vooraf al een berekening gemaakt die leidde tot de zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De berekening is tegelijk met de aanvraag voor de bouwvergunning ingediend bij de gemeente. Als de bouwvergunning  niet langer dan 10 jaar geleden is aangevraagd, kan de eigenaar de EPC-berekening overhandigen in plaats van het energielabel.

10. Hoe gaat VROM ervoor zorgen dat de gebouweigenaren zich per 1 januari 2008 houden aan de energielabelplicht?
Ten eerste wordt de energielabelplicht opgenomen in diverse modelaktes voor koop en huur van woningen en andere gebouwen. Zo worden alle betrokkenen erop geattendeerd dat bij transactie een energielabel aanwezig moet zijn. Bij verkoop zal de notaris bij de overdracht de partijen vragen of het energielabel is overhandigd. Desnoods kan de koper of nieuwe huurder naar de rechter stappen om dit af te dwingen. Ook kan de gemeente de gebouweigenaar op zijn plicht wijzen. VROM volgt de ontwikkelingen en zal zonodig nagaan of de regelgeving aangepast moet worden met het oog op de handhaving. Verder zal het ministerie huurders en kopers stimuleren om het label op te vragen bij de eigenaar.

11. Wordt het energielabel verplicht voor alle gebouwen?
Nee, voor enkele categorieën zal deze verplichting niet gelden. De labelplicht geldt alleen voor gebouwen die energie gebruiken om het binnenklimaat te regelen. Het geldt dus niet voor:

• woonwagens;
• onverwarmde logiesgebouwen (bv. trekkershutten);
• gebouwen met een industriefunctie (bv. fabriekshallen);
• gebouwen met een overige gebruiksfunctie (zoals schuurtjes en garages) ;
• tijdelijke bouwwerken (zoals bouwketen, noodwinkels, noodlokalen bij scholen, directie- en schaftlokalen op bouwplaatsen);
• monumenten;
• gebouwen die worden gebruikt voor eredienst en religieuze activiteiten (kerken, moskeeën);
• alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2 (maar voor kleine wooneenheden in een appartementengebouw of geschakeld aan een rij eengezinswoningen is bij transactie wel een energielabel vereist).

12. Heb ik een ernergielabel nodig als de koopovereenkomst is gesloten vóór 1 januari 2008?
Als het voorlopige koopcontract is gesloten vóór 1 januari 2008, is de verkoper niet verplicht een energielabel te overhandigen aan de koper, ook al vindt de overdracht na 1 januari 2008 plaats.

Energieprestatieadvies

13. Wat is een energieprestatieadvies?
Een energieprestatieadvies (EPA) is een advies op maat voor eigenaren van bestaande woningen  hoe energie te besparen. U krijgt een EPA na een onderzoek door een gecertificeerde EPA-adviseur. Die adviseur komt bij u thuis en kijkt naar de isolatie en apparatuur voor verwarming, ventilatie of koeling  van uw woning. De adviseur zet op een rij waar u energie kunt besparen, hoeveel u daarvoor moet investeren en op welke termijn u de investering kunt terugverdienen. U kunt met de adviseur afspreken dat u de maatregelen gaat uitvoeren en dat na controle, het energielabel wordt afgegeven.

14. Is het verstandig om na uitvoering van het EPA opnieuw een energielabel aan te vragen?
U heeft een grote kans dat uw huis na het uitvoeren van de adviezen terecht komt in een hogere labelklasse. Wilt u uw huis verhuren of verkopen, dan kunt u na uitvoering van het EPA dus het beste een nieuw energielabel aanvragen. U kunt kosten besparen door de basisopnamegegevens van het EPA te laten gebruiken als input voor het energielabel.

15. Wat is het verschil tussen een EPA en het energielabel?
Bij het energielabel krijgt u een aantal energiebesparende adviezen. Dit is een lijst met mogelijke standaardmaatregelen die uw woning energiezuiniger maken. Deze lijst wordt niet specifiek voor uw woning opgesteld. De adviezen in het EPA zijn maatwerk, dus speciaal op uw huishouden afgestemd.

16. Als ik een EPA heb, moet ik dan straks ook een energielabel overhandigen bij verkoop of verhuur van mijn woning?
Dat hangt af van de datum van het EPA. Een EPA dat is opgesteld door een gecertificeerd adviseur tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008 kan gedurende maximaal tien jaar na adviesdatum gebruikt worden in plaats van het energielabel.
Maar als na opstelling van het EPA energiebesparende maatregelen zijn genomen, zal de woning energiezuiniger zijn dan uit het EPA blijkt. Dan kan het verstandig zijn om bij verkoop of verhuur toch een energielabel te laten opstellen. De woningeigenaar kan dan kosten besparen door de opnamegegevens van het EPA te laten gebruiken als input voor het energielabel. De adviseur neemt de gegevens van de genomen maatregelen mee om tot de energieprestatie voor het energielabel te komen.

17. Waar kan ik meer informatie vinden over EPA?
Meer informatie over het EPA vindt u op de site van Milieu Centraal. Daar kunt u ook een lijst met gecertificerde EPA-adviseurs vinden.
http://www.milieucentraal.nl/pagina?onderwerp=Energie%20Prestatie%20Advies

De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik

bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Het kadastraal uittreksel is een overzicht met de basisgegevens van een vastgoedobject, schip of vliegtuig uit de kadastrale registratie op een bepaalde datum.

Het overzicht vermeldt onder andere:
·         naam, adres, geslacht en geboortedatum van de kadastrale eigenaar
·         kadastrale aanduiding
·         oppervlakte
·         zakelijke rechten (met uitzondering van erfdienstbaarheden)
·         belemmeringen, zoals aanduidingen in het kader van de Monumentenwet, aanduidingen in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht (leidingen) en besluiten inzake de

          Wet Bodembescherming (vervuilingen)
·         aanvullende registratie zoals verklaringen van erfrecht, wijziging in hypotheken en afkoop van erfpachtcanons.

Het uittreksel is bedoeld om aan te geven wie bij het Kadaster als eigenaar van een bepaald perceel staat geregistreerd op een bepaalde datum.

Als u via een makelaarskantoor een woning of appartement koopt of verkoopt worden de afspraken vastgelegd in een koopakte.

De koopovereenkomst (ook wel koopakte genoemd) is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis.  Daarin leggen zij vast, dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopovereen­komst zonder notariële tussenkomst is opgesteld, zijn soms nog niet alle juridische aspecten geregeld. Juist die niet geregelde zaken kunnen doorslagge­vend zijn voor de vraag of u het huis juist wel of niet wil kopen.

Daarom is het belangrijk dat u de notaris inschakelt vóór u de ‘voorlopige' koopovereenkomst ondertekent.  Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding op juridisch gebied en houdt daarbij de belangen van alle partijen in de gaten. In de praktijk worden overigens veel koopovereen­komsten naar volle tevredenheid opgesteld door gekwalificeerde makelaars. Regelmatig gebeurt dat in samenwerking met de notaris.

De koopovereenkomst moet schriftelijk worden vastge­legd. Als de koper de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft hij nog drie (werk-)dagen bedenktijd. In deze bedenktijd kan hij zonder opgaaf van reden de koopovereenkomst ontbinden. Als u de koopovereen­komst ondertekent als koper, dan zit u er (na afloop van de bedenktijd) aan vast. De koop kan alleen worden ontbonden als aan een ontbindende voorwaarde wordt voldaan.

Krijgt de koper de financiering niet binnen een bepaald aantal - vooraf afgesproken - dagen rond, dan kan hij door een beroep te doen op de  ontbindende voor­waarde zonder verdere kosten van de koop af. De term ‘voorlopige' in ‘voorlopige koopovereenkomst' slaat op de voorwaarden in de koopovereenkomst die vrijwel altijd worden overeengekomen, bijvoorbeeld in verband met de financiering. Ook wordt met ‘voorlopig' aangege­ven dat de koper nog geen eigenaar van de woning is. Dat wordt hij pas na ondertekening van de leveringsakte bij de notaris en inschrijving van die akte bij het Kadaster.

Een getekende koopovereenkomst kan worden ingeschreven bij het Kadaster. Hierdoor wordt de koper beschermd tegen hypotheken en beslagen die na de koop worden gevestigd, maar ook tegen een doorverkoop door de verkoper aan een ander en tegen faillissement van de verkoper. Inschrijving kan alleen met een verklaring van een notaris.

Ook al staat in de koopovereenkomst dat partijen heb­ben afgesproken dat deze niet wordt ingeschreven, dan is inschrijving toch mogelijk. De kosten van een inschrijving zijn laag.

De kosten die de koper bovenop de koopprijs betaalt kunnen bestaan uit:

notariskosten voor de akte van levering (incl. BTW), kosten van het kadaster en overdrachts-belasting.

Makelaarskosten en hypotheekkosten vallen er onder andere niet onder! De overdrachtsbelasting bedraagt momenteel zes procent van de koopsom.

Als de waarde van de onroerende zaak hoger is dan de koopsom wordt de overdrachtsbelasting over de waarde berekend.

Er is een kans dat over de koopsom omzetbelasting (BTW) is verschuldigd. Bijvoorbeeld als er recentelijk een verbouwing geweest is, of als er een praktijkruimte meeverkocht wordt. Duidelijk moet dan zijn wie deze BTW voor zijn rekening neemt. Bij nieuwbouw is de BTW gewoonlijk inbegrepen in de koopsom. Uw makelaar kan u hierover inlichten.

Een makelaar bemiddelt bij koop en verkoop van huizen, kantoren, roerende zaken, verzekeringen, op de goederen termijnmarkt of ander roerend, onroerend of registergoed, regelt contracten en (ver)koopafspraken.

Een groot deel van het werk bestaat uit het zoeken van (de makelaar van) een geschikte partij om dat bepaalde goed eenmalig mee te verhandelen.

De makelaar verzorgt traditioneel alle zaken van woningopname tot en met de overdracht bij de notaris. Hiervoor betaalt de klant een courtage, dit is een vooraf afgesproken percentage van de uiteindelijke verkoopwaarde.

Zolang de werkzaamheden van de makelaar niet tot resultaat leiden, hoeft de verkopende klant meestal niet te betalen.

Ook de klant die een zaak wil kopen kan een makelaar inschakelen, maar dat gebeurt lang niet altijd.

Woningmakelaardij in Nederland

Sinds maart 2001 mag in Nederland iedereen zich makelaar noemen. De titelbescherming en beëdiging werd toen afgeschaft. Sindsdien bewaken brancheorganisaties de kwaliteit met certificeringsregelingen. Van deze certificeringsregelingen zijn er thans twee, VastgoedCert en SCVM (VBO). De laatste is de enige regeling welke ook geaccrediteerd is door de Raad voor Accreditatie.(RvA)

In Nederland zijn er onder andere de volgende brancheverenigingen:

• Nederlandse Vereniging van Makelaars    (NVM)
• Landelijke Makelaars Vereniging             (LMV)
• Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
• Makelaar Vereniging Amsterdam             (MVA)
• Federatie TMV voor Taxateurs
• Register van Vastgoed Taxateurs            (RVT)
• Makelaars en Veilinghouders in Roerende Zaken

Ontwikkelingen

De makelaardij wordt sterk beïnvloed door de opkomst van het Internet, die consumenten nieuwe mogelijkheden biedt om woningen te zoeken en aan te bieden.

Sommige makelaars bieden de verkopers van woningen de mogelijkheid een deel van het verkoopproces zelf uit te voeren, bijvoorbeeld het verzorgen van verkooptekst, foto's en rondleidingen voor potentiële kopers.

Hierdoor kan de klant een deel van de makelaarskosten uitsparen. De eerste makelaar in Nederland die met dit concept op de markt is gekomen is Makelaarsland.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker.

Wat betekent dit precies voor u?
Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek niet meer mogelijk is. Het kan zijn dat u in zo'n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen.

Wat zijn de voordelen van NHG?

Voordeliger
Met de NHG betaalt u een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot 0,6%. Dat betekent elk jaar opnieuw honderden euro's voordeel.
Bij het afsluiten van NHG betaalt u eenmalig 0,40% over uw hypotheekbedrag. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid heeft u deze kosten gemiddeld in een jaar terugverdiend.

• Veilig
  Als u er alles aan heeft gedaan om de restantschuld zoveel mogelijk te beperken, kan het Waarborgfonds uw restantschuld bij een gedwongen verkoop kwijtschelden. Zij kan dit doen als u buiten uw schuld in een probleemsituatie bent gekomen. U kunt hierbij denken aan betalingsproblemen als gevolg van werkloosheid, scheiding en arbeidsongeschiktheid.
• Verantwoord
  NHG is mogelijk als u voldoet aan de inkomensnormen zoals deze door het NIBUD zijn opgesteld. Volgens deze inkomensnormen mag een bepaald percentage van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Op deze manier weet u zeker dat u nooit teveel leent. U houdt bij een normaal uitgavenpatroon altijd voldoende financiële ruimte over voor andere uitgaven zoals de dagelijkse boodschappen en verzekeringen.
• Kosten fiscaal aftrekbaar
  Alle kosten die u moet maken om NHG te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar.
• Volledige financiering
  U kunt de aankoop van uw woning volledig financieren. Dit betekent dat u, naast de kosten voor de aankoop van de woning bijvoorbeeld ook de kosten voor de notaris, de makelaar, het taxatierapport en de kosten voor een verbouwing (kwaliteitsverbetering) kunt meefinancieren. U hoeft dus geen eigen geld in te brengen.

Wat kan ik lenen?

Bij aankoop van een woning bestaan voor NHG twee maxima (jaar 2008): de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000,- én u kunt niet meer lenen dan € 265.000,-.

Bij verkrijging van bestaande bouw houdt NHG standaard rekening met 12% bijkomende kosten, waardoor de koopsom of de taxatiewaarde niet meer mag bedragen dan € 236.607,14.

Bij verkrijging van nieuwbouw rekent NHG standaard met 8% bijkomende kosten en bedraagt de maximale koop-/aanneemsom dus € 245.370,37.

Sinds 1 juli 2004 wordt rekening gehouden met de eigenwoningreserve, voor meer informatie over de beperking van renteaftrek kunt u terecht bij uw hypotheekadviseur.

Toezegging van de makelaar van de verkoper aan een gegadigde geen transactie met andere gegadigden te zullen bevorderen.

Bezichtigingen door andere gegadigden blijven wél mogelijk.

De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op

de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door

de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Geldige redenen om de koop (of verkoop) van het huis te annuleren. Ontbindende voorwaarden staan in het koopcontract. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden:
·         het verkrijgen van een hypotheek
·         het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie
·         het verkrijgen van een woonvergunning
·         de uitkomst van een bouwkundig onderzoek

Ontbindende voorwaarden gelden alleen als ze in de wet, of in het koopcontract staan.

Daarmee is uw huis (niet de inboedel) verzekerd tegen brand, storm, blikseminslag en andere rampen.

Verplicht voor het afsluiten van een hypotheek.

Als een woning niet die eigenschappen heeft, die men van nieuwe(re) woningen kan verwachten, wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen (Voorbeeld: de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan ...jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.

Een belasting die wordt geheven bij de koper van een onroerende zaak/recht over de koopsom exclusief het bedrag dat in de koopsom is opgenomen aan roerende zaken. Momenteel is het percentage 6%.

De staatssecretaris van Financiën heeft besloten dat met ingang van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 de overdrachtsbelasting voor permanente- en recreatie woningen tijdelijk wordt verlaagd van 6% naar 2%.

Recht van overpad of recht van voetpad is een een servituut of erfdienstbaarheid en wordt in het Nederlandse Nieuw Burgelijk Wetboek genoemd. Het recht van overpad is een inperking van de rechten van de eigenaar en de gebruiker. Het betekent dat bepaalde anderen (meestal zijn dat buren) niet gehinderd mogen worden bij het oversteken van het stuk grond in kwestie. Een dergelijk recht is veelal ontstaan, of in een notariële akte gevestigd, wanneer de openbare weg alleen op die manier vanuit een bepaald grondstuk te bereiken is.

Een splitsingsvergunning wordt verleend als aan elk van de volgende drie voorwaarden is voldaan:

• als het woongebouw buiten een (toekomstig) stadsvernieuwingsgebied ligt en het pand moet worden gesplitst.

• als de woning in goede staat verkeert, dat wil zeggen: de fundering kan nog 25 jaar mee, de eerst komende 10 jaar zijn geen ingrijpende verbouwingen aan het casco nodig.

• als de maximaal redelijke huurprijzen van de afzonderlijke woningen hoger zijn dan de huursubsidiegrens.

Een uitnodiging tot het doen van een bod.

Koopt u een huis 'vrij op naam' dan betekent dat de wettelijk te maken overdrachtskosten zoals overdrachtsbelasting, transportakte en kadastraal recht zijn inbegrepen in de koopsom.

t.k.                                                    =  te koop

k.k.                                                   =  kosten koper

vr.p                                                   =  vraagprijs

v.o.n.                                                 =  vrij op naam

p.n.o.t.k.                                            =  prijs nader overeen te komen

e.w.                                                   =  eengezinswoning

h.h.                                                    =  herenhuis

app.                                                   =  appartement

bijdr.                                                  =  bijdrage

vve.                                                   =  vereniging van eigenaren

e.g.                                                    =  eigen grond

uitz.                                                    =  uitzicht

ben.w.w                                              =  beneden woning

bov.w.                                                =  boven woning

opp.                                                    =  oppervlak

kmr. of k                                             =  kamer

wk.                                                     =  woonkamer

slp.                                                     =  slaapkamer

kkn.                                                    =  keuken

v.v.                                                    =  voorzien van

ind.                                                    =  indeling

m.                                                     =  met

c.v.                                                    = centrale verwarming

beg.gr. of b.g.                                    =  begane grond

verd.                                                 =  verdieping

geh.gemod.                                        =  geheel gemoderniseerd

geren.                                               =  gerenoveerd

ged.                                                  =  gedeeltelijk

roy.                                                   =  royale

evt.                                                   =  eventueel

bj.                                                     =  bouwjaar

karakt.                                               = karakteristiek

aanv.                                                 =  aanvaarding

i.o.                                                     =  in overleg

o.v.                                                    =  openbaar vervoer

o.a.                                                    =  onder andere

o.g.                                                    =  onroerend goed

NVM                                                   =  Nederlandse Vereniging van Makelaars in

                                                             Onroerende goederen en vastgoeddeskundigen

WOZ                                                  =  Wet Waardering Onroerende Zaken

w.m.a.                                                =  wasmachineaansluiting

Rvs.                                                    =  roestvrijstaal